Een appartement met een energieprestatie-indicator van G kan niet meer worden aangeboden voor verhuur met een nieuw huurcontract. Deze regelgeving, die zich in de komende jaren zal uitbreiden naar woningen met een classificatie van F, herverdeelt de kaarten van vastgoedbeleggingen in Frankrijk. Voor wie zijn vermogen wil opbouwen of consolideren, is de keuze van het investeringsvehikel en het type onroerend goed nu net zo belangrijk als de locatie.
Verhuurverbod voor thermisch onrendabele woningen: wat verandert dit voor een investeerder
We hebben lange tijd een slecht geïsoleerde oude studio in een studentenstad gekocht met de gedachte dat de huur de lening zou dekken. Dit tijdperk komt ten einde. Woningen met een classificatie van G worden geleidelijk uitgesloten van de huurmarkt, en de F’s zullen volgen.
Lees ook : Metalen kast: de slimme keuze om uw ruimte te optimaliseren
Voor een investeerder betekent dit twee dingen. Ofwel integreren we de kosten van een energieverbetering in het aankoopbudget (isolatie, vervanging van ramen, verwarmingssysteem), ofwel richten we ons op woningen die al energiezuinig zijn. De oude woningen met renovaties blijven rendabel, op voorwaarde dat we de renovatie kostenraming maken voordat we de compromis ondertekenen.
Degenen die noch de tijd noch de zin hebben om een bouwproject te leiden, verkiezen om de investeringsoplossingen van CLE Immobilier te verkennen, die het mogelijk maken om verschillende structuren te vergelijken zonder zelf de operationele kant te beheren. De SCPI’s die gespecialiseerd zijn in recent of gerenoveerd vastgoed trekken trouwens een steeds groter deel van de fondsen aan, precies omdat ze dit DPE-risico voor de individuele investeerder vermijden.
Ook interessant : 5 tips om het beheer van zomervakanties in uw bedrijf te optimaliseren
Einde van het Pinel-systeem: naar welke fiscale structuur te kijken
Het klassieke Pinel-systeem is eind december 2024 beëindigd. De begrotingswet 2025 heeft geen vervangend systeem geïntroduceerd dat een directe belastingvermindering op nieuwe verhuurinvesteringen biedt. Dit is een complete verandering van logica.
De wetgever stuurt investeerders geleidelijk naar boekhoudkundige afschrijvingsmechanismen in plaats van directe belastingvermindering. Een “bron”-afschrijving wordt aangekondigd voor 2026. In de praktijk gaan we van een onmiddellijke fiscale wortel naar een in de tijd gespreide aftrek, wat de investeerders die hun onroerend goed op lange termijn behouden, ten goede komt.
Concreet gevolgen voor de keuze van het onroerend goed
Zonder belastingvermindering aan de voorkant, wordt het bruto huur rendement de belangrijkste criteria. We kunnen een te hoge aankoopprijs niet langer verbergen achter een fiscaal voordeel. Middelgrote steden waar de prijs per vierkante meter beheersbaar blijft en waar de huurvraag sterk is, krijgen weer belangstelling ten opzichte van de metropolen waar de rendementen zijn samengeperst.
Voor bestaande vastgoedinkomsten blijft het vastgoedtekort dat door renovatiewerkzaamheden wordt gegenereerd een actief hefboom. Een oud pand kopen, daar energieverbeteringen aanbrengen en het tekort op het totale inkomen toerekenen: deze structuur is niet afgeschaft en sluit goed aan bij de DPE-verplichtingen.
SCPI en indirect vastgoed: een alternatief met zijn beperkingen
De SCPI’s (sociétés civiles de placement immobilier) maken het mogelijk om toegang te krijgen tot vastgoed zonder huurders of bouwprojecten te beheren. We kopen aandelen, ontvangen proportionele inkomsten, en de beheersmaatschappij zorgt voor de rest.
- De instap gebeurt met enkele duizenden euro’s, terwijl een directe aankoop een eigen inbreng en een lening van twintig jaar vereist
- De diversificatie is onmiddellijk: een SCPI bezit tientallen onroerende goederen verspreid over verschillende geografische gebieden en sectoren (kantoren, gezondheidszorg, logistiek, residentieel)
- De liquiditeit blijft beperkt, want het verkopen van aandelen kan enkele weken of zelfs maanden duren, afhankelijk van de secundaire markt
De rendementen variëren op dit punt, maar de inschrijvings- en beheerskosten vreten een aanzienlijk deel van het rendement weg. Voordat we in SCPI investeren, vergelijken we het netto rendement na kosten, niet het rendement dat op de etalage staat. De OPCI en SCI bieden varianten met iets andere risicoprofielen, maar het principe blijft hetzelfde: het delegeren van het beheer tegen een afroming van de prestaties.
Oud met renovaties of energiezuinig nieuw: afwegen op basis van je situatie
De prijsdaling van oud vastgoed die in 2024 in de meeste grote Franse steden is waargenomen, vooral in Île-de-France, verandert de verhouding tussen rendement en risico. Een oud pand dat tegen de juiste prijs is gekocht en volgens de energie-eisen is gerenoveerd, kan een hoger huur rendement bieden dan een nieuw project dat tegen de promotieprijs wordt verkocht.
Wanneer oud met renovaties zinvol is
- Wanneer je de tijd en de capaciteit hebt om een bouwproject te volgen of een aannemer te mandateren
- Wanneer het vastgoedtekort de belasting op bestaande inkomsten kan verlagen
- Wanneer het pand zich in een gebied bevindt waar de huurvraag het aanbod na renovatie gemakkelijk absorbeert
Wanneer nieuw of SCPI’s te verkiezen zijn
Voor wie geen operationeel beheer wil, vermijden een nieuw pand in VEFA met een decennium garantie of aandelen in een gespecialiseerde SCPI technische onaangename verrassingen. Nieuw vastgoed blijft rigider in prijsdalingen, wat de onderhandelingsruimte bij aankoop beperkt, maar het garandeert een onmiddellijke DPE-conformiteit.
Levensverzekeringen in vastgoed-eenheden (SCI, OPCI ondergebracht in een contract) vormen een derde weg. Ze maken het mogelijk om een fiscaal voordelig kader te combineren na acht jaar bezit met blootstelling aan de vastgoedmarkt, zonder de beperkingen van direct beheer.
De keuze tussen deze voertuigen hangt af van drie parameters: de beschikbare tijd voor beheer, de marginale belastingtarief, en de houdingshorizon. Een investeerder die voor vijftien jaar koopt en bereid is om renovaties te begeleiden, zal meer profiteren van het gerenoveerde oude vastgoed.
Degenen die willen sparen zonder daar elke maand tijd aan te besteden, zullen meer comfort vinden in indirect vastgoed. In beide gevallen wordt het werkelijke rendement berekend na belastingen, na kosten, en na rekening te houden met de energiebeperkingen van de Franse huurmarkt.