Un appartamento classificato G secondo il diagnostic di prestazione energetica non può già più essere proposto in affitto con un nuovo contratto. Questa restrizione normativa, che si estenderà agli alloggi classificati F nei prossimi anni, ridistribuisce le carte dell’investimento immobiliare in Francia. Per chi cerca di costruire o consolidare il proprio patrimonio, la scelta del veicolo di investimento e del tipo di bene conta ora tanto quanto la posizione.
Divieto di affitto delle abitazioni energeticamente inefficienti: cosa cambia per un investitore
A lungo si è acquistato un monolocale vecchio mal isolato in una città universitaria pensando che l’affitto coprisse il mutuo. Quest’epoca sta giungendo al termine. Gli alloggi classificati G sono progressivamente esclusi dal mercato locativo, e i F seguiranno.
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Per un investitore, ciò significa due cose. O si integra il costo di una ristrutturazione energetica nel budget di acquisizione (isolamento, cambio di finestre, sistema di riscaldamento), oppure ci si orienta verso beni già performanti dal punto di vista energetico. L’usato con lavori resta redditizio, a condizione di quantificare la ristrutturazione prima di firmare il compromesso.
Coloro che non hanno né il tempo né la voglia di gestire un cantiere preferiscono esplorare le soluzioni di investimento con CLE Immobilier, che permettono di confrontare diverse strutture senza gestire personalmente la parte operativa. Le SCPI specializzate nell’immobiliare recente o ristrutturato catturano infatti una quota crescente della raccolta, precisamente perché evitano questo rischio DPE all’investitore individuale.
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Fine del dispositivo Pinel: verso quale struttura fiscale orientarsi
Il Pinel classico è terminato a dicembre 2024. La legge di bilancio 2025 non ha introdotto un dispositivo di sostituzione che offra una riduzione fiscale diretta sull’investimento locativo nuovo. Si tratta di un cambiamento di logica completo.
Il legislatore orienta progressivamente gli investitori verso meccanismi di ammortamento contabile piuttosto che di defiscalizzazione frontale. Un ammortamento “alla fonte” è previsto per il 2026. In pratica, si passa da una carota fiscale immediata a una deduzione spalmata nel tempo, il che favorisce gli investitori che mantengono il proprio bene a lungo termine.
Conseguenze concrete sulla scelta del bene
Senze riduzione fiscale in facciata, la redditività locativa lorda torna a essere il criterio principale. Non si può più mascherare un prezzo d’acquisto troppo elevato dietro un vantaggio fiscale. Le città medie dove il prezzo al metro quadro rimane contenuto e dove la domanda locativa è sostenuta riprendono interesse rispetto alle metropoli dove i rendimenti si sono compressi.
Per i redditi fondiari esistenti, il deficit fondiario generato da lavori di ristrutturazione rimane un leva attiva. Acquistare un bene vecchio, realizzare lavori di miglioramento energetico e imputare il deficit sul reddito globale: questa struttura non è stata eliminata e si articola bene con le obbligazioni DPE.
SCPI e immobiliare indiretto: un’alternativa che ha i suoi limiti
Le SCPI (società civili di investimento immobiliare) consentono di accedere all’immobiliare senza gestire inquilini né cantieri. Si acquistano quote, si percepiscono redditi proporzionali e la società di gestione si occupa del resto.
- Si entra con qualche migliaio di euro, mentre un acquisto diretto mobilita un apporto e un mutuo su vent’anni
- La diversificazione è immediata: una SCPI detiene decine di beni distribuiti su più aree geografiche e settori (uffici, salute, logistica, residenziale)
- La liquidità rimane limitata, poiché rivendere le proprie quote può richiedere diverse settimane o addirittura mesi a seconda del mercato secondario
I ritorni variano su questo punto, ma le spese di sottoscrizione e di gestione erodono una parte notevole del rendimento. Prima di investire in SCPI, si confronta il rendimento netto delle spese, non il rendimento esposto in vetrina. Gli OPCI e le SCI offrono varianti con profili di rischio leggermente diversi, ma il principio rimane lo stesso: delegare la gestione in cambio di una trattenuta sulla performance.
Usato con lavori o nuovo performante: decidere in base alla propria situazione
Il calo dei prezzi dell’immobiliare usato osservato nel 2024 nella maggior parte delle grandi città francesi, in particolare in Île-de-France, modifica il rapporto rendimento/rischio. Un bene usato acquistato al giusto prezzo, ristrutturato secondo le norme energetiche, può offrire un rendimento locativo superiore a un programma nuovo venduto a prezzo da costruttore.
Quando l’usato con lavori ha senso
- Quando si dispone del tempo e della capacità di seguire un cantiere o di incaricare un direttore dei lavori
- Quando il deficit fondiario consente di ridurre l’imposizione sui redditi esistenti
- Quando il bene si trova in una zona dove la domanda locativa assorbe facilmente l’offerta dopo la ristrutturazione
Quando il nuovo o la SCPI sono preferibili
Per chi non vuole alcuna gestione operativa, un bene nuovo in VEFA con garanzia decennale o quote di SCPI specializzate evitano brutte sorprese tecniche. Il nuovo rimane più rigido al ribasso sui prezzi, il che limita il margine di negoziazione all’acquisto, ma garantisce una conformità DPE immediata.
L’assicurazione vita in unità di conto immobiliari (SCI, OPCI inseriti in un contratto) costituisce una terza via. Permette di combinare un quadro fiscale vantaggioso dopo otto anni di detenzione con un’esposizione al mercato immobiliare, senza le restrizioni della gestione diretta.
La scelta tra questi veicoli dipende da tre parametri: il tempo disponibile per gestire, la fascia marginale di imposizione e l’orizzonte di detenzione. Un investitore che acquista per quindici anni e accetta di gestire lavori trarrà maggiori vantaggi dall’usato ristrutturato.
Chi cerca di investire un risparmio senza dedicare tempo ogni mese troverà più comfort nell’immobiliare indiretto. In entrambi i casi, la redditività reale si calcola dopo le tasse, dopo le spese e dopo aver preso in considerazione le restrizioni energetiche del parco locativo francese.