Eine Wohnung, die im Energieeffizienzdiagnose als G eingestuft ist, kann bereits nicht mehr mit einem neuen Mietvertrag angeboten werden. Diese regulatorische Einschränkung, die in den kommenden Jahren auch auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet wird, verändert die Karten für Immobilieninvestitionen in Frankreich. Für diejenigen, die ihr Vermögen aufbauen oder konsolidieren möchten, zählt die Wahl des Investitionsvehikels und des Immobilientyps nun ebenso viel wie der Standort.
Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen: Was ändert sich für einen Investor
Man hat lange Zeit ein schlecht isoliertes Altbau-Studio in einer Studentenstadt gekauft, in der Annahme, dass die Miete den Kredit decken würde. Diese Zeit neigt sich dem Ende zu. Wohnungen der Klasse G werden schrittweise vom Mietmarkt ausgeschlossen, und die F-Klasse wird folgen.
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Für einen Investor bedeutet das zwei Dinge. Entweder man integriert die Kosten für eine energetische Sanierung in das Erwerbsbudget (Dämmung, Fensteraustausch, Heizsystem), oder man wendet sich an bereits energetisch leistungsfähige Objekte. Altbau mit Renovierungsbedarf bleibt rentabel, vorausgesetzt, man schätzt die Renovierung vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Diejenigen, die weder die Zeit noch die Lust haben, ein Bauprojekt zu leiten, ziehen es vor, die Investitionslösungen mit CLE Immobilier zu erkunden, die es ermöglichen, verschiedene Modelle zu vergleichen, ohne selbst die operative Seite zu managen. Die SCPI, die sich auf neuere oder renovierte Immobilien spezialisiert haben, ziehen übrigens einen wachsenden Teil der Mittel an, genau weil sie das DPE-Risiko für den einzelnen Investor vermeiden.
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Ende des Pinel-Systems: In welche steuerliche Struktur sollte man sich wenden
Der klassische Pinel ist im Dezember 2024 ausgelaufen. Das Finanzgesetz 2025 hat kein Ersatzsystem eingeführt, das eine direkte Steuerermäßigung für neue Mietinvestitionen bietet. Das ist ein kompletter Logikwechsel.
Der Gesetzgeber lenkt die Investoren schrittweise in Richtung von Abschreibungsmechanismen anstelle von direkter Steuerbefreiung. Eine “Quellen”-Abschreibung wird für 2026 angekündigt. Praktisch gesehen geht man von einer sofortigen steuerlichen Anreiz zu einer zeitlich gestaffelten Absetzung über, was die Investoren begünstigt, die ihre Immobilie langfristig halten.
Konkrete Auswirkungen auf die Wahl der Immobilie
Ohne Steuerermäßigung im Vordergrund wird die Bruttomietrendite wieder zum Hauptkriterium. Man kann einen zu hohen Kaufpreis nicht mehr hinter einem steuerlichen Vorteil verstecken. Mittelstädte, in denen der Preis pro Quadratmeter moderat bleibt und die Mietnachfrage stabil ist, gewinnen wieder an Interesse im Vergleich zu Metropolen, in denen die Renditen gesunken sind.
Für bestehende Mieteinnahmen bleibt das durch Renovierungsarbeiten verursachte Defizit ein aktives Hebel. Eine alte Immobilie zu kaufen, energetische Verbesserungsarbeiten durchzuführen und das Defizit auf das Gesamteinkommen anzurechnen: Dieses Modell wurde nicht abgeschafft und passt gut zu den DPE-Vorgaben.
SCPI und indirekte Immobilien: Eine Alternative mit ihren Grenzen
Die SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ermöglichen den Zugang zu Immobilien, ohne einen Mieter oder ein Bauprojekt verwalten zu müssen. Man kauft Anteile, erhält proportionale Einnahmen, und die Verwaltungsgesellschaft kümmert sich um den Rest.
- Der Einstieg erfolgt mit einigen tausend Euro, während ein direkter Kauf Eigenkapital und einen Kredit über zwanzig Jahre erfordert
- Die Diversifizierung ist sofort: Eine SCPI hält Dutzende von Immobilien, die über mehrere geografische Gebiete und Sektoren (Büros, Gesundheit, Logistik, Wohnraum) verteilt sind
- Die Liquidität bleibt begrenzt, da der Verkauf von Anteilen mehrere Wochen oder sogar Monate je nach Sekundärmarkt in Anspruch nehmen kann
Die Rückflüsse variieren in diesem Punkt, aber die Zeichnungs- und Verwaltungskosten schmälern einen erheblichen Teil der Rendite. Bevor man in SCPI investiert, vergleicht man die Nettorendite nach Kosten, nicht die in der Vitrine angegebene Rendite. OPCI und SCI bieten Varianten mit leicht unterschiedlichen Risikoprofilen, aber das Prinzip bleibt dasselbe: die Verwaltung delegieren gegen einen Abzug von der Performance.
Altbau mit Renovierungsbedarf oder leistungsfähige Neubauten: Abwägen je nach Situation
Der Rückgang der Preise für alte Immobilien, der 2024 in den meisten großen französischen Städten, insbesondere in der Île-de-France, beobachtet wurde, verändert das Verhältnis von Rendite zu Risiko. Eine alte Immobilie, die zum richtigen Preis gekauft und nach energetischen Standards renoviert wurde, kann eine höhere Mietrendite bieten als ein Neubau, der zum Preis des Bauträgers verkauft wird.
Wann Altbau mit Renovierungsbedarf sinnvoll ist
- Wenn man die Zeit und die Fähigkeit hat, ein Bauprojekt zu verfolgen oder einen Bauleiter zu beauftragen
- Wenn das Defizit aus der Vermietung die Besteuerung der bestehenden Einkünfte senkt
- Wenn sich die Immobilie in einem Gebiet befindet, in dem die Mietnachfrage das Angebot nach der Renovierung leicht absorbiert
Wann Neubauten oder SCPI vorzuziehen sind
Für diejenigen, die keine operative Verwaltung wünschen, vermeiden ein Neubau in VEFA mit zehnjähriger Garantie oder Anteile an spezialisierten SCPI unangenehme technische Überraschungen. Neubauten sind preisstabiler nach unten, was den Verhandlungsspielraum beim Kauf einschränkt, aber sie garantieren eine sofortige DPE-Konformität.
Die Lebensversicherung in Immobilienfonds (SCI, OPCI in einem Vertrag) stellt einen dritten Weg dar. Sie ermöglicht die Kombination von einem steuerlich vorteilhaften Rahmen nach acht Jahren Haltedauer mit einer Exposition gegenüber dem Immobilienmarkt, ohne die Einschränkungen der direkten Verwaltung.
Die Wahl zwischen diesen Vehikeln hängt von drei Parametern ab: der verfügbaren Zeit für das Management, der marginalen Steuerklasse und dem Haltedauerhorizont. Ein Investor, der für fünfzehn Jahre kauft und bereit ist, Renovierungsarbeiten zu leiten, wird mehr aus dem renovierten Altbau herausholen.
Wer sein Erspartes anlegen möchte, ohne jeden Monat Zeit dafür aufzuwenden, findet mehr Komfort in indirekten Immobilien. In beiden Fällen wird die tatsächliche Rentabilität nach Steuern, nach Kosten und unter Berücksichtigung der energetischen Anforderungen des französischen Mietmarktes berechnet.